Arrendamiento de inmueble como rendimiento del capital inmobiliario

El artículo 27.2 de la Ley IRPF establece que los rendimientos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, salvo que el arrendamiento se realice como actividad económica.

El alquiler se tiene que limitar a la mera puesta a disposición de un inmueble durante periodos de tiempo, sin que vaya acompañado de la prestación de servicios propios de la industria hotelera como pueden ser: servicios periódicos de limpieza, de cambio de ropa, de restauración, de ocio u otros de naturaleza análoga, en cuyo caso se considerarían rendimientos de actividades económicas

Se entiende que el arrendamiento de bienes inmuebles se realiza como actividad económica únicamente cuando para la ordenación de ésta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

Si se prestan servicios propios de la industria hotelera por el arrendador nos encontramos ante rendimientos derivados de actividades económicas.

Subarrendamiento

En el supuesto de subarrendamientos, las cantidades percibidas por el subarrendador se consideran rendimientos del capital mobiliario. (Art.25.4.c) Ley IRPF

Sin embargo, la participación del propietario o usufructuario del inmueble en el precio del subarriendo tiene la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sin que proceda aplicar sobre el rendimiento neto la reducción por arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, establecida en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF, que más adelante se comenta.

 Indemnización por resolución anticipada del contrato de arrendamiento

La indemnización satisfecha como consecuencia de la resolución anticipada del contrato de arrendamiento tiene para el propietario-arrendador la consideración de mejora. Para el arrendatario que la percibe constituye una ganancia patrimonial.

Inmueble con uso o destino simultáneo en el mismo período (arrendado y a disposición de sus titulares)

Cuando un inmueble sea objeto en el mismo período impositivo de utilizaciones sucesivas o simultáneas diferentes, es decir, arrendado durante parte del año y a disposición de su titular el resto, la renta derivada del arrendamiento constituye rendimiento del capital inmobiliario y la correspondiente al período no arrendado o a la parte no arrendada tiene la consideración de renta imputada por la titularidad del inmueble, siempre que éste no se convierta en la vivienda habitual del contribuyente.

El importe de los rendimientos y de la renta imputada se determinará en proporción al número de días que se hayan encontrado arrendados o sin arrendar, respectivamente, los inmuebles dentro del ejercicio.

El arrendamiento de elementos comunes de un edificio

El arrendamiento de elementos comunes de un edificio como, por ejemplo, parte de la fachada o de la cubierta, por la comunidad de propietarios da lugar a rendimientos del capital inmobiliario que se atribuirán a los copropietarios según su participación en la comunidad.

 Gastos deducibles

Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, pueden deducirse de los rendimientos íntegros todos los gastos necesarios para su obtención, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.

1. Intereses y demás gastos de financiación

   • Son deducibles los intereses y demás gastos de financiación de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien.
   • Las primas del seguro de vida contratado con la entidad financiera, si éste es condición necesaria para la concesión de este, también se considerará gasto deducible.
   • La deducibilidad de estos gastos, sólo opera respecto a la parte del período impositivo en que la vivienda se encuentre alquilada, esto es, que se calculan de forma proporcional al número de días del periodo impositivo en los que la vivienda se encuentre arrendada.
   • Por ello, los intereses y demás gastos de financiación correspondientes al período de tiempo previo a la formalización del contrato de arrendamiento no serán deducibles.

2. Conservación y reparación

   • Son deducibles los gastos de conservación y reparación de los bienes productores de los rendimientos.
     1. Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
     2. Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
   • No son deducibles por este concepto las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de los bienes, al constituir las mismas un mayor valor de adquisición cuya recuperación se efectúa a través de las correspondientes amortizaciones.
   • Con respecto al gasto de derramas que los propietarios de viviendas realizan a las comunidades de propietarios en los que se enclavan los inmuebles arrendados para que éstas asuman gastos extraordinarios relacionados con la propiedad, conviene precisar que no serán gastos directamente deducibles de los rendimientos de arrendamiento en el ejercicio en el que se abonan a la comunidad de propietarios, si no que serán deducibles en el ejercicio en el que la comunidad realice el gasto de forma efectiva, que se haya realizado la correspondiente factura, así como su pago, y éste será deducible en el porcentaje de participación del inmueble del que es titular en la comunidad de propietarios.

3. Límite máximo de deducción por los dos conceptos de gastos necesarios anteriores:

Debe tenerse en cuenta lo siguiente:

1. El importe total máximo a deducir por los intereses y demás gastos de financiación y por los gastos de conservación y reparación no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes.
2. El importe pendiente de deducir de los ejercicios 2017, 2018, 2019 y 2020 se aplicará en la declaración de 2021 con prioridad a los importes que correspondan al propio ejercicio 2021 por estos mismos conceptos.

3. Otros gastos necesarios para la obtención de los rendimientos:

   1. Tributos, recargos y tasas.- Son deducibles los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, como por ejemplo el IBI, las tasas por limpieza, recogida de basuras, alumbrado, etc., siempre que:
      • Incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos.
      • No tengan carácter sancionador.
   2. Cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales.- Son deducibles las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería, cuidado de jardines, etc. En particular, las cuotas de la comunidad de propietarios cuando se trata de inmuebles en régimen de propiedad horizontal.
   3. Gastos d formalización del contrato y defensa jurídica.– Son deducilbes los gastos ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución del derecho y los de defensa de carácter jurídico relativo a los bienes, derechos o rendimientos.
   4. Saldos de dudoso cobro.– Son deducibles en 2021 los saldos de dudoso cobro, siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. Se entiende suficientemente justificada tal circunstancia:
      • Cuando el deudor se halle en situación de concurso
      • Cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiese transcurrido más de tres meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito. Cuando un saldo dudoso fuese cobrado posteriormente a su deducción, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro
   5. Primas de contratos de seguro.- Son deducibles las primas de contratos de seguro, bien sea de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.
   6. Servicios o suministros.- Las cantidades destinadas a servicios o suministros, como agua, luz, gas, internet, etc. Serán deducibles únicamente en la medida que sean soportados y pagados de forma efectiva por el arrendador.
   7. Otros gastos deducibles fiscalmente.- Además de los conceptos específicamente enumerados anteriormente, tienen la consideración de fiscalmente deducibles cualquier otro gasto siempre que sea necesario para la obtención de los correspondientes ingresos.

Gastos deducibles correspondientes a alquileres de locales a determinados empresarios durante el período impositivo 2021

Los arrendadores distintos de los “grandes tenedores” (entendiendo por tal la persona física que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados), pueden computar en 2021 para el cálculo del rendimiento del capital inmobiliario como gasto deducible la cuantía de la rebaja en la renta arrendaticia que voluntariamente hubieran acordado a partir de 14 de marzo de 2020 correspondiente a las mensualidades devengadas en los meses de enero, febrero y marzo de 2021.

Para ello es necesario:

• Que haya suscrito un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o de industria)
• Que el arrendatario con el que haya suscrito el contrato de arrendamiento destine el inmueble al desarrollo de una actividad económica clasificada en la división 6
  • Comercio, restaurantes y hospedaje, reparaciones
  • Agencias de viajes
  • Otros servicios recreativos
  • Salones de peluquería e institutos de belleza
  • Servicios fotográficos, máquinas automáticas fotográficas y servicios de fotocopias

No será deducible este gasto, cuando la rebaja en la renta arrendaticia se compense con posterioridad por el arrendatario mediante incrementos en las rentas posteriores u otras prestaciones o cuando los arrendatarios sean una persona o entidad vinculada con el arrendador (en el sentido del artículo 18 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades o estén unidos con aquel por vínculos de parentesco, incluido el cónyuge, en línea directa o colateral, consanguínea o por afinidad hasta el segundo grado inclusive).

Declaración Renta 2021: el arrendador deberá informar separadamente en su declaración del IRPF del importe de este gasto deducible, consignando asimismo el número de identificación fiscal del arrendatario cuya renta se hubiese rebajado.

Reducción 60 por 100

En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo, calculado por diferencia entre la totalidad de ingresos íntegros y los gastos necesarios que tengan la consideración de deducibles en los términos anteriormente comentados, se reducirá en un 60 por 100, cualquiera que sea la edad del arrendatario.

Esta reducción no será aplicable para los arrendamientos de temporada, vacacional, estudiantes, etc., ya que el inmueble no se entiende destinado a vivienda.

Sólo se podrá aplicar sobre el rendimiento neto positivo calculado por el contribuyente en su declaración-liquidación o autoliquidación, sin que proceda su aplicación sobre el rendimiento neto positivo calculado durante la tramitación de un procedimiento de comprobación

 Cantidades destinadas a la amortización: Inmuebles adquiridos a título gratuito

El Tribunal Supremo en su Sentencia núm. 1130/2021, de 15 de septiembre, ha fijado como criterio interpretativo que, a efectos de determinar la amortización aplicable en el caso de inmuebles adquiridos a título gratuito por herencia o donación, el coste de adquisición satisfecho será el valor del bien adquirido en aplicación de las normas sobre Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones o su valor comprobado en estos gravámenes (excluido del cómputo el valor del suelo), más los gastos y tributos inherentes a la adquisición que corresponda a la construcción y, en su caso, la totalidad de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos.